Condo bez złudzeń. Co dziś naprawdę oznacza bezpieczna inwestycja?
Jeszcze kilka lat temu 7–8% stopy zwrotu wystarczało, by przyciągnąć uwagę inwestora. Dziś ważniejsze staje się to, czy operator wypłacał czynsze także w kryzysie, czy hotel rzeczywiście zarabia i czy właściciele chcą przedłużać umowy.
Przez wiele lat pojęcie condohoteli kojarzyło się z prostą obietnicą – kup apartament, oddaj go operatorowi i odbieraj regularny czynsz. Stopy zwrotu na poziomie 7-8% pojawiały się w reklamach równie często, jak gwarancja bezpieczeństwa inwestycji.
Najbardziej brutalnym testem dla rynku condo był czas pandemii. Analiza InwestycjewKurortach.pl z 2020 r. ujawniła, że opóźnienia w wypłatach dotyczyły ponad połowy lokali, tylko ¼ inwestorów otrzymała zapisane w umowach środki w terminie. Po jednej stronie znaleźli się operatorzy, którzy potrafili prowadzić dobrze prosperujący biznes hotelowy. Po drugiej – wszyscy ci, dla których największe znaczenie miała sprzedaż lokali.
Obecnie na rynku condo istnieje wiele firm, które mogą pochwalić się wieloletnią historią wypłat i inwestorów powracających z kolejnym kapitałem. Dzisiaj pytanie brzmi więc inaczej niż dziesięć lat temu. Nie: „ile procent obiecuje operator?”, ale: „co zrobił przez ostatnie dziesięć lat?”. Czy wypłacał czynsze również wtedy, gdy rynek przechodził kryzys? Czy hotel rzeczywiście zarabia? Co stanie się po zakończeniu umowy operatorskiej? Czy właściciele chcą ją przedłużyć? I co właściwie oznacza dzisiaj bezpieczna inwestycja w condo?
Tłem do tej rozmowy jest rynek hotelowy, który operacyjnie radzi sobie coraz lepiej. W I półroczu 2026 r. RevPAR (Revenue Per Available Room) hoteli w Polsce wzrósł o 4,6% r/r (dane Cushman & Wakefield), a Polski Holding Hotelowy sp. z o.o. zakończył półrocze z 74,2% obłożenia i wzrostem przychodów o 7,7%. Jednocześnie wartość transakcji hotelowych w Polsce spadła o 24% r/r, do 59 mln euro. Kapitał nie znika z rynku, ale znacznie uważniej patrzy na lokalizację, jakość obiektu, operatora i jego zdolność do generowania wyniku.
Czy po kilkunastu latach prób, błędów, upadłości, renegocjacji i sukcesów polski rynek condohoteli wreszcie stał się dojrzałym rynkiem inwestycyjnym? O aktualnej kondycji sektora condo- i aparthoteli porozmawiamy podczas Polish Real Estate Summit 2026. Panel dyskusyjny: „To już nie jest rynek, który ‘opłaca się z definicji’. Aktualna kondycja sektora condo- i aparthoteli.”